부동산투자신탁
- REIT (Real Estate Investment Trust}
- 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하는 회사 또는 그 회사의 금융상품.
- 테라펀딩은 P2P 투자이므로 리츠와는 다르다.
한국
- 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자해야 한다.
- 배당 가능 이익의 90% 이상을 배당하면 법인세 비과세.
미국
- 글로벌 리츠 시장의 2/3는 미국이 차지하고 있다.
- 리츠를 설립하려면 아래 조건을 만족해야 한다:
- 전체 자산 중 부동산이 75% 이상.
- 총 수입의 75% 이상이 부동산 관련 수입.
- 과세소득 90% 이상을 주주에게 배당으로 지급.
- 법인으로서 과세.
- 이사회 또는 수탁회의를 통해 관리.
- 최소 100명 이상 주주.
- 전체 주식 중 50% 이상을 5인 미만 개인이 소유할 수 없음.
섹터
- Office: 오피스 빌딩 렌트 (O, DLR, CWH)
- Health Care: 실버타운, 병원 등 의료 시설 (NHI, WELL, VTR)
- Industrial: 물류 센터, 물류 창고 등 산업용 부동산 (PLD, DRE, EXR)
- Retail: 쇼핑몰, 아웃렛 등 상업용 부동산 (WHLR, ADC, TCO)
- Data Center: 데이터 센터 (EQIX, DLR, XYZ)
- Lodging: 호텔, 리조트 수익 (MGP, HST, SHO)
- Residential: 아파트, 싱글 하우스, 기숙사 등 주거 부동산 (AMH, MAA, SUI)
- Self-storage: 개인 저장 창고 부동산 (PSA, NSA, SELF)
- Infrastructure: 광케이블, 통신탑, 송유관 등 기간 산업 부지 (AMT, CCI, SBAC)
- Specialty: 극장, 카지노, 농장, 광고판 등 특수 목적 부동산 (LAMR, EPR, GLPI)
- Timberland: 벌목장, 벌목 부지 (WY, CTT, PCH)
- Diversified: 여러 종류의 부동산 (ALX, HHC, VNO)
ETF
- 리츠도 ETF가 있다.
- VNQ: 뱅가드, 시총 297.4억 달러, 운용비율 0.12%:
- 포트폴리오 비율: Specialized(38%), Residential(14%), Industrial(10.8%), Retail(10%), …
- 분기별로 배당 지급, 평균 3~5% 배당률.
- SCHH: 슈왑, 시총 45억 달러, 운용비율 0.07%
- IYR: iShares, 시총 43.7억 달러, 운용비율 0.42%
투자 시 주의할 점
- 부동산 경기 사이클: 부동산 경기에 따라 수익률이 크게 영향을 받음.
- 금리 인상:
- 리츠는 과세소득 90% 이상을 배당하기 때문에 유보할 수 있는 자본금이 10% 뿐.
- 따라서 부동산 매입이나 사업 확장 시 많은 부채를 안게 되며, 금리 인상은 악재임.
- 세금: 고소득자의 경우 배당소득세가 높게 잡힐 수 있음.
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